Ersessene Recht / Immobilienerwerb durch ersitzen in Brasilien
Kataster / Vermessung in Brasilien
Die einzelnen Schritte beim Immobilienkauf
Stolpersteine
und Fallen
Tipps Immobilienkauf
in Brasilien
Wer es ganau wissen will kann auch die Originaltexte vom
brasilianischen Konsumentenschutz lesen
Betrug bei Immobilienkäufen:
Eine Immobilie ohne gültige Grundbucheintragung ist rechtlich nicht existent, trotzdem wissen ca. 70 % aller Ausländer nicht wie ein Grundbuchauszug aussieht!!
Ganz egal, welche Zettelchen man Ihnen zeigt, es muß ein beglaubgter Stempel drauf sein!!!
11.) Jedes Gebäude in Brasilien muß ein Zertifikat vorweisen können, das "Habite-se" genannt wird! Ausstellung dieses Dokumentes beim Gemeindeamt!
Die Baugenehmigung von der CREA
Sollte die nicht in Ordnung sein, dann haben Sie keine Möglichkeit, jeweils zu einem Dokument zu kommen, das sich "HABITE-SE" nennt!
Dieses Dolument ist der endgültige Beweiß, daß bei der erworbenen Immobilie alles regulärl und ordnungsmäß konstruiert worden ist, allen Bauvorschriften entspricht und nicht illegal gebaut worden ist!
1.) Die gesamte Küste in Brasilien ist Eigentum der brasilianischen Marine! Auch Inseln und beschiffbare Flüsse und Seen sind Eigentum der Marine! Das Eigentum bezieht sich auf vom Meer gerechnet 33 Meter bei Flut !!! Also wenn Flut ist, gehen Sie vom Meer weg 33 Meter ins Land - das ist alles Eigentum der Marine !!!
Ist hinter dem Strand ein Salzwasser See oder -Fluß , das nennt man eine Lagune, dann wird wiederum 33 Meter vom Wasser gerechnet und das ist Eigentum der Marine! Sie können dieses Land nicht kaufen sondern nur die "Escritura de Cessao de posse" (auf deutsch - Dokument zur Abtretung der Besitzrechte" - was mehr wert ist, als ein Pachtvertrag!!!) bzw. das Nutzungsrecht kaufen (pachten). Dieses Recht gilt allerdings so lange, bis Sie es wieder weiterverkaufen.
Niemand kann Ihnen ein Grundstück am Meer verkaufen,
ohne daß Sie auf die Marine
(Secretaria
do patrimonio da Uniao)
gehen und sich persönlich davon überzeugen ob es ordentlich registriert
ist!!!
Nur im Falle eines Krieges, kann die Marine Ihren Besitz beschlagnahmen, muß allerdings den Wert des Hauses auszahlen.
Brasilien war noch nie in einen Krieg verwickelt!
Unter diesem Link kann man überprüfen , ob ein Grundstück auch ordnungsgemäß bei der Marine registirert ist! Allerdings sind die elektronischen Eintragungen nicht immer aktualisiert und die Seite funktioniert nicht immer!
Das brasilianische Erpachtbuch - öffentlich für ALLE!!!
http://atendimentovirtual.spu.planejamento.gov.br/
http://www.spu.planejamento.gov.br
Suchen sie nach einem Link "Patrimônio da União",
weiterklicken auf "Serviços ao Cidadão" ,
NICHT !!!!weiterklicken auf"Emissão
de Certidões"
DARF
Documento de Arrecadação
de Receitas Federais
2.) usucapião
Usucapiao ist eine der Möglichkeiten sich durch Benutzung/ Besetzung sich in einem bestimmten Zeitraum eine Immobilie , sei es nun ein Haus, Grundstück, ja sogar eine Wohnung , zu erwerben- anzueignen!!!
Man muß aber unterscheiden, zwischen besetzen ohne zu fragen, und besetzen mit Erlaubnis! Beide Arten der Besetzung können zu Eigentum führen, allerdings ohne zu fragen führt oft zu dem Prozess "usucapião",
hingegen wenn man um Erlaubnis ansucht nennt man das :
Posse
Mansa e Pacific
(das sanfte und friedliche Besitzrecht)
eine legale Form ein Grundstück
zu ersitzen!!!
Ausgenommen von dieser Möglichkeit sind: Caseiros (Hausbesorger) Angestellte und alle diejenigen die sich zum Eigentümer in einem Arbeitsverhältnis befinden!
Auf landwirtschaftlichen Gebieten ist das Maximum von Usucapiao 25 ha!
Dieses Wort hat in Brasilien allerdings eine große Bedeutung für Immobilien. sollten Sie dieses Wort auf irgeneinem Dokument in zu Zusammenhang mit der Immobilie sehen , die Sie gerade erwerben wollen, dann sollten Sie besser vom Kauf zurücktreten. Denn dieses Objekt hat sich jemand vor langer Zeit einmal angeeignet , besser gesagt derjenige hat das Land oder Haus einfach besetzt und besitzt es mehr oder weniger illegal.
Alle Favelas (Slums - elendsviertel) sind "usucapiao"! Das heißt: diese Leute kommen von irgendwo her aus dem Landesinneren und suchen sich irgendwo ein Grundstück, über Nacht werden mit ein paar Freunden ein paar Mauern aus Brettern aufgestellt , ja und dann wohnen die hier; andere kommen nach, und es entsteht ein eigenes Stadtviertel! In den Slums können Sie auch um U$ 2000,- ein Haus kaufen, aber das gehört gar nicht denen! Sie würden etwas illegales kaufen.
Jemand der sich einen Besitz durch "usucapiao" angeeignet hat , führt meistens gerade einen Prozeß, damit er dann die richtigen Dokumente für seine Immobilie erhält. Erst wenn der Richter demjenigen in diesem Prozeß das durch "usucapiao" zuspricht, dann kann derjenige die richtige legale Registrierung in einem Cartorio beansprechen!!
Viele Besitzer suchen sich allerdings schon während des Prozesses einen Käufer um dieses, in einen Prozeß verwickelte Objekt wieder abzustoßen!
Diese "Besitzer" solcher Immobilien haben natürlich Dokumente, die beweisen, daß sie diese Immobilie schon lange besitzen, kaufen Sie aber dieses Objekt (speziell als Ausländer), sind Sie automatisch in den Prozess verwickelt, müssen dann auch die Prozesskosten übernehmen, und haben keine Sicherheit , daß Sie den Prozess gewinnen !!!
Also : lassen Sie die Finger davon!
Landbesetzungen werden in Brasilien nach sozialen Klassen gerichtet:
Arme Klasse: können nach 2 bis 5 Jahren Anspruch auf ein besetztes Objekt erheben
Mittelklasse: erst nach 15 Jahren
Ober- und reiche Klasse (Ausländer fallen in diese Kategorie! ) erst nach 25 - 30 Jahren!!!
3.) Ehepartner und Lebensgefährten
Ein Haus oder ein Grundstück ist Mittelpunkt eines Scheidungskrieges!
Bei Abschluß eines Verkaufvertrages muß der Verkaufer angeben, ob er der alleinige Besitzer ist, oder sein Ehepartner oder Lebensgefährtin auch im Grundbuch eingetragen ist!! Sonst kaufen Sie das Haus, und sind dann mitverwickelt in den Scheidungskrieg!
4.) Außerhalb der Stadt - Grundstücke wie Farmen, Sitios - Ackerland
Am Land in Brasilien gilt ein Gesetz, das Ausländern verbietet, mehr als 10 % des Besitzes der Gesamtbevölkerung eines Bezirkes zu erwerben! (Ein Bundesstaat wird in verschiedene Bezirke mit einer Bezirkshauptstadt aufgeteilt)
Man will dadurch vermeiden, daß Ausländer durch die billigen Grundpreise alles aufkaufen und praktisch wieder kolonialisieren!
5.) Der richtige Wortlaut am Dokument aber ausgestellt vom falschen CARTORIO
Immer wieder fallen speziell Ausländer darauf herein, daß Ihnen
der Verkäufer ein amtlich beglaubigtes Dokument von einem Notar zeigt,
auf dem zwar das Objekt genau beschrieben ist, das Papier ist aber leider nichts
wert, denn eine Escritura hat nur Gültigkeit, wenn sie von einem "Cartorio
de Imóveis" ausgestellt worden ist!
Denken Sie daran: Grundstücke werden nicht am Heiratsamt registriert!!!
Auch nicht in Brasilien, auch nicht wenn Ihnen das ein guter "Freund"
einreden will!!!
ErklärungEscritura: Escritura = auf deutsch: Dokument, auch Niederschrift
Eine Escritura von der Marine hat folgenden Wortlaut:
ESCRITURA PUBLICA DE CESSAO DE POSSE E OCCUPACAO DE TERRENO DE MARINHA E BENFEITORIAS, que.......
Bei Immobilien, die nicht Eigentum der Marine sind, nennt man den endgültigen Eigentumsnachweis (eigentlich Grundbuchauszug) Matricula
Hier eine detaillierte Beschreibung eines brasilianischen Anwaltes was man unter einer
versteht!!!
Dokument der endgültigen Übertragung (Abtretung) einer Immobilie: dieses Dokument wird am "cartorio registro de imóveis" registriert und beglaubigt! Lassen Sie sich von Dokumenten immer eine beglaubigte Kopie machen!!!
Auf dem Dokument muß ganz oben als Überschrift stehen:
Escritura de cessao de...............= heißt soviel wie : Dokument der Abtretung des -------Grundstückes - Nutzungsrecht usw.......
Nur auf einem "Cartorio registro de imóveis" kann man nachprüfen, ob die Immobilie ordnungsgemäß registriert ist!
6.) Grundstücke am Strand muß man zusätzlich bei der Marine - befindet sich im Gebäude des Finazamtes = Receita Federal : (Ministerio da Marina oder auch Secretaria do patrimonio da Uniao) kontrollieren , ob es ordnungsgemäß registriert ist, und die Pacht bezahlt ist (Taxa de ocupacao)
7.) Eine andere der häufigsten Fallen beim Immobilienkauf in Brasilien ist die Anzahlung!
Beispiel: Sie haben also Ihr Traumobjekt gefunden, Der Brasilaner oder auch Ausländer merkt daß Sie bereit sind zu kaufen. Nun sagt er , daß er noch einen anderen Interessenten hat!
Lassen Sie sich auf keinen Fall drängen! Unterzeichnen Sie nichts, bezahlen Sie auf keinen Fall eine Anzahlung, bevor Sie nicht einen Vertrag aufgesetzt haben, der auch die Anzahlung regelt!
Anzahlung ist üblich, allerdings erst wenn alle erforderlichen Dokumente geprüft sind, und erst dann, wenn die Höhe der Anzahlung durch einen beglaubigten Kaufvertrag geregelt ist! Auch die Rücktrittbedingungen vom Kauf müssen geregelt sein!
Anmerkung: Ich bin selber schon fast mal auf einen Anzahlungsbetrüger hereingefallen! Ein Belgier außerhalb von Fortaleza bot mir sein Haus an. Schönes Haus , Standnähe, gepflegt, billig! (U$ 20.000,-), 150 m ² Wohnfläche.
Der Mann war sehr nett, und versuchte sofort sich besser mit mir zu befreunden! Er war ein älterer Herr (ca 65) und er lebte schon lange in Brasilien (aus welchen Gründen auch immer). Er lud mich ins Dorfrestaurant ein ( es machte mich allerdings mißtraurisch , daß er sein Essen ins Restaurant mitnahm - er kannte den Besitzer - und obwohl ich eingeladen war, mußte ich die Rechnung bezahlen - für die Drinks!) Dann sagte er, er habe einen Deutschen , der auch das Haus will, deswegen bräuchte er eine Anzahlung von ca U$ 2.000,-
Ich sagte , ich würde erst dann eine Anzahlung bezahlen, wenn ich seine Dokumente überprüft hätte. Nun, meine Reaktion hat ihm nicht gefallen, er traf sich mit dem Deutschen - auch ein älterer Herr - der gab ihm die Anzahlung - ohne Kauftvertrag und ohne Überprüfung der Dokumente - rein aus Freundschaft und Sympathiegefühl.....
2 Monate später, ich hatte ein anderes Haus gekauft, traf ich diesen Deutschen wieder:
seine Geschichte: Als er die Anzahlung machte , wußte er leider nichts von einer winzigen Klausel im brasilianischen Miets- und Immoblienrecht!
die lautet: Wenn Sie eine Immobilie in Brasilien kaufen, und diese Immobilie ist noch bewohnt, dann hat der darin Wohnende das Recht, in seiner schon verkauften Immobilie noch 3 Wochen zu wohnen, bis er eine andere Bleibe findet! Auch nach dem Kauf und auch nach Bezahlung der gesamten Verkaufssumme! Das ist gesetzlich verankert!
Der Belgier wußte von dieser Klausel, blieb drinnen wohnen, trat allerdings vom Verkauf zurück , gab allerdings die Vorrauszahlung der U$ 2000,-- nicht zurück!!!
das sind die Anzahlungsbetrüger!!! Gar nicht so selten in Brasilien!!!
Also , lassen Sie sich nicht drängen! Man hat ja Zeit in Brasilien, viiiiiel Zeit!!!!!
8.) Die Steuer der Prefeitura = die Gemeindesteuer
Die IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano
Prefeitura = Bürgermeisteramt - Gemeindeamt
Jedes Haus in Brasilien, das in einer Gegend mit Infrastruktur liegt, unterliegt einer Steuer, die man an die Prefeitura abgeben muß: Es ist die Steuer für die Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung, öffentliches Wasser usw....
Brasilianer jedoch haben Strandhäuser, Sitios, Wochenendhäuser usw. meistens nur als Investition und zwecks Steuer! Sie benutzen diese Häuser fast nie (und sind deswegen meistens verwahrlost), und bezahlen deswegen diese Steuer nicht! Die Logik des Brasilianers : warum Steuer bezahlen, wenn man das Haus nicht benützt - ander Länder andere Sitten!
Die Regierung ist allerding anderer Meinung! Steuerfahnder sein , ist in Brasilien allerding ein lebengefährlicher Job - endet oft mit Bleivergiftung!
Nun, in Brasilien gibt es dieses Gesetz der Gemeindesteuer, allerdings kein Gesetz, durch das man dann diese Steuern auch eintreiben könnte! (Tja, die Gesetze entwickeln sich eben erst in den Entwicklungsländern!)
D.h. die Steuern sind praktisch nicht eintreibbar, bis zum nächsten Besitzerwechsel! Denn, wenn der nächste Besitzer das Objekt kauft, wird die Immobilie nur ordentlich registriert, wenn alle Gemeindesteuern bezahlt wurden!!!
Natürlich müssen Sie, vor Abschluß des Kaufes, und vor Leistung einer Anzahlung überprüfen, ob die Gemeindesteuer bezahlt wurde!
Sonst müssen Sie als neuer Besitzer alles nachzahlen! Und das kann immerhin bis zu U$ 3000,- sein , wenn nicht mehr!
Überprüfen können Sie das, indem Sie mit den Dokumenten (oder einer Kopie davon) direkt auf die Prefeitura gehen, und das dort persönlich nachprüfen! Man wird dort als Ausländer freundlich empfangen, denn die wissen, daß Ausländer im Normalfall die Steuern bezahlen!
Sollte der Vorbesitzer über längeren Zeitraum die Gemeindesteuer nicht bezahlt haben, dann kann man mit der Gemeinde meistens einen Deal abschließen: Man bkommt 50 % Nachlass der Steuern, wenn man sofort alles bar nachbezahlt (das würde in Österreich sicher nicht passieren!) Aber bestehen Sie auf eine amtliche Bestätigung der Bezahlung der Gemeindesteuer!!!
9.) naturgeschütztes Land
geschützt und zuständig ist die Ibama
unter der Internetadresse http://www.ibama.gov.br/
